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¿QUE IMPUESTOS TENGO QUE PAGAR CUANDO COMPRO O VENDO UNA VIVIENDA?

¿QUE IMPUESTOS TENGO QUE PAGAR CUANDO COMPRO O VENDO UNA VIVIENDA?

JAVIER GALLEN 649172897

EXPERTO EN GESTIÓN INMOBILIARIA

ÍNDICE

1. ¿COMPRAR o ALQUILAR? ………………………………………………………………. 5
2. ANTES de comprar ……………………………………………………………………….. 6
2.1.El PRECIO y otras cuestiones
– GASTOS
– AHORROS
– Tengo una VIVIENDA PARA VENDER
2.2.¿QUÉ VIVIENDA quiero?
– Vivienda NUEVA
– Vivienda en SEGUNDA MANO
– Otras características de la vivienda
– Zona
– Tipo
– Tamaño
– Calidad

3. ¿DÓNDE dirigirme ……………………………………………………………………….. 12
3.1.Vivienda PROTEGIDA
3.2.COOPERATIVAS de viviendas
3.3.INTERMEDIARIOS
3.4.PROMOTORES
3.5.De PARTICULAR a particular
4. Compras SEGURAS ……………………………………………………………………….. 14
5. Formalización de la COMPRAVENTA …………………………………………………. 16
6. La HIPOTECA ……………………………………………………………………………… 18
6.1. ¿Qué es?
6.2. ¿Cuánto dinero me pueden prestar?
6.3. TIPOS DE PRÉSTAMOS
6.4. ¿Qué debo TENER EN CUENTA a la hora de contratar una hipoteca?
– tu capacidad de pago
– el tipo de interés
– el euribor
– el diferencial
– las vinculaciones
– la cuota mensual
– el plazo de amortización
– las comisiones
6.5. En caso de impago
6.6. ¿Qué DOCUMENTOS me van a pedir para solicitar un préstamo?

Guía de compra Vivienda

7. COSTE TOTAL de la vivienda …………………………………………………………. 27
7.1. Gastos de TASACIÓN
7.2. Gastos de NOTARÍA
7.3. Gastos de REGISTRO
7.4. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) Viviendas de segunda mano
7.5. IVA Viviendas nuevas
7.6. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
7.7. Gastos de GESTORÍA
7.8. SEGUROS
8. Desgravaciones fiscales …………………………………………………………………. 32
9. DESPUÉS de comprar ……………………………………………………………………. 32
9.1.RETRASOS en la entrega
9.2.GARANTÍAS y RESPONSABILIDADES
– Vivienda nueva
– Vivienda de segunda mano
9.3.REFORMAS
9.4.Antes de entrar a vivir: CONTRATOS DE SUMINISTROS
10.¿Hay AYUDAS para la compra de vivienda? ……………………………………….. 36
10.1. Ayuntamiento de Zaragoza
11.1. Gobierno de Aragón

Guía de compra Vivienda

1. ¿COMPRAR O ALQUILAR?

Esta es la primera pregunta que debes plantearte cuando has tomado la decisión de vivir por
tu cuenta. Desde luego es una decisión sobre la que influyen muchas circunstancias
personales: el ahorro conseguido, la estabilidad en el empleo, la zona donde se quiere vivir, las
relaciones personales y otros tantos factores más que van a condicionar la toma de una decisión
que generalmente te va a afectar durante muchos años.
En cualquier caso, antes de decidir entre comprar y alquilar es preciso que te hagas algunas
PREGUNTAS BÁSICAS:

-¿Qué características me gustaría tuviese la vivienda en que quiero vivir?
(superficie, zona, servicios,…)
-¿Puedo acceder a una vivienda de similares características si compro o
alquilo?
-¿Me compensa «meterme» en una hipoteca, comparando los gastos de
la misma con el precio de alquiler? ¿y los gastos accesorios que conlleva
la compra (escrituras, impuestos…)?

La compra de una vivienda es, posiblemente, la inversión económica más importante que vas
a realizar nunca, por eso mismo conviene que tu decisión sea muy ponderada. Normalmente, no
se trata de escoger la vivienda que tu querrías para vivir; sino que fundamentalmente vas a tener
que escoger la vivienda en la que puedes vivir.
Una vez tomada la decisión, si tu opción es que quieres y puedes comprar una vivienda, lo
primero que debes saber es que hay diferencias sustanciales, en cuanto a condiciones, ayudas y
precio, si optas por una vivienda nueva o por una vivienda usada.
No es pues una decisión improvisada. La resolución de comprar una vivienda se toma con un
cierto plazo. Se trata, sobretodo, de saber cuales son tus posibilidades económicas.
Ten en cuenta que, si estás interesado en adquirir una vivienda protegida (vpo), al tener
características diferentes a las viviendas libres, la información que debes obtener, los gastos que
conllevará la operación, la hipoteca, etc, serán también diferentes.
En esta guía analizaremos las características y particularidades de la vivienda libre y te
ofrecemos algunas pautas a seguir para encontrar una vivienda acorde con tus gustos y tus
posibilidades.

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2. ANTES DE COMPRAR

Antes de lanzarte a ser propietario o propietaria, y teniendo en cuenta la inversión que vas a
efectuar, tienes que pensar con visión de futuro y solicitar mucha información. Dedica todo el
tiempo que sea necesario hasta tener las ideas bien claras. Para ello, te ayudará leer con calma
estas primeras recomendaciones.

• EL PRECIO y otras cuestiones económicas
GASTOS
Cuando decides adquirir una vivienda y te planteas cuánto dinero vas a invertir, debes pensar
en una serie de gastos que aumentan el precio propuesto por el vendedor.
Por un lado, en el momento de la compra tendrás que pagar aproximadamente entre un 10%
y un 15% sobre el precio de la vivienda por todos los gastos asociados a la compra y a la
constitución de la hipoteca (notaría, registros, impuestos,…). Se explica con más detalle en el
apartado “coste total”.
Por otro lado, mes a mes, al pago de la hipoteca se te sumarán otra serie de gastos que has
de tener en cuenta a la hora de elegir:

– Pregunta por los gastos de comunidad de la vivienda, así como por los
de los anejos (p.ej: garaje o trastero).
– Haz un cálculo de los gastos fijos que vas a tener (agua, luz, gas,
teléfono/internet, calefacción, agua caliente, seguro de hogar,…). Ten en
cuenta el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), más conocido
como la contribución urbana. Pregunta en tu ayuntamiento o al anterior
propietario por su importe.
– Deberías calcular lo que supondría un aumento del tipo de interés
de tu préstamo (según la evolución de los últimos años, por ejemplo)
– Infórmate de posibles subvenciones o ayudas a la vivienda que
otorgan algunas administraciones, tanto para compra como para
rehabilitación (ver el apartado de Ayudas para la compra de vivienda).

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AHORROS
La decisión de comprar una vivienda no se toma en un día, antes que nada es imprescindible
contar con unos ahorros previos. Cuantos más ahorros tengas, más facilidades obtendrás para
conseguir un préstamo, pagarás menos intereses, obtendrás unas cuotas más cómodas, etc…,
Si bien hasta hace poco una buena opción era abrirse una cuenta ahorro vivienda (ya que
se podía practicar la misma deducción que si tuvieras una hipoteca), desde el 1 de enero de
2013, dejó de aplicarse deducción alguna por las aportaciones realizadas en las
cuentas vivienda.

TENGO UNA VIVIENDA PARA VENDER
En el caso de que vendas una vivienda con la intención de comprar otra, no te precipites, una
buena venta debe estar planificada con el tiempo suficiente.
Puedes optar entre vender directamente a un particular o hacerlo mediante un intermediario.
En este último caso, pregunta antes de nada por las comisiones.
Presta especial atención a los aspectos fiscales. La venta de la vivienda conlleva el pago de
dos impuestos:

– Por una parte, el impuesto municipal sobre el incremento de los
terrenos urbanos, que muchos conocen como la plusvalía (pregunta en
tu Ayuntamiento por su importe).
– Y por otra, el I.R.P.F. En tu declaración de Renta deberás tributar por
la ganancia patrimonial obtenida (valor de venta menos valor de
adquisición). Con la reforma fiscal del Gobierno, en el 2015 se eliminan
los coeficientes que rebajaban la tributación en el Impuesto de
la renta por la venta de un inmueble. No obstante, si la venta
corresponde a tu vivienda habitual y el importe obtenido en la venta lo
reinviertes en la compra de una nueva vivienda habitual en un período
no inferior a 2 años, la ganancia obtenida estará exenta y no tendrás
que tributar por ella.

Para que se considere vivienda habitual debes habitarla en un
plazo de 12 meses desde la adquisición y residir en ella durante un
plazo continuado de, al menos, tres años, salvo causas que exijan el
cambio de domicilio, como el matrimonio, separación matrimonial,
traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u
otras causas justificadas.

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• ¿QUÉ VIVIENDA quiero?
En primer lugar tienes que concretar qué vivienda buscas: nueva o de segunda mano, el
tamaño, la zona… Visita todas las que puedas, cuantas más veas, mejor podrás comparar y al final
elegir la más adecuada para ti.

Vivienda NUEVA
Una vivienda nueva o de primera mano es una vivienda que no ha sido transmitida nunca.
Puede comprarse sobre el plano, siendo un proyecto todavía, o en construcción. Estudia
con detenimiento el plano y las calidades que figuren en el proyecto. No te dejes llevar por la
primera impresión o por lo bonito que te presentan el plano o la representación virtual. Intenta
imaginar cómo será realmente, las utilidades que puedes sacar a los espacios… no vayas a llevarte
una sorpresa el día que te la entreguen. Además, y para ser más precavido, una vez entregada la
vivienda comprueba que las medidas, la distribución de los espacios, los materiales empleados,
etc, coincidan con el proyecto.
Toda oferta, promoción o publicidad dirigida a la venta de viviendas debe ajustarse a las
verdaderas características, condiciones y utilidad de la vivienda, debiendo expresar si la misma
está en construcción o concluida. Todos los datos recogidos en esa oferta, sobre la construcción,
instalaciones, forma de pago, etc, serán exigibles, aunque no figuren expresamente en el contrato
que luego realices. La publicidad es vinculante.
Es posible que puedas hacer determinadas modificaciones de acuerdo con tus gustos o
necesidades de forma más fácil que cuando esté terminada la vivienda, sobre todo en el caso de
obras que requieran algún tipo de permiso u otros trámites administrativos, por ejemplo, tirar un
tabique. Pero, ten cuidado, pregunta el precio de las modificaciones que quieras hacer porque a
veces es más barato hacerlas por tu cuenta una vez que tengas la vivienda.
En este tipo de compras es habitual adelantar algunas cantidades a cuenta al promotor.
Normalmente, una cantidad a la firma del contrato de compraventa, unos pagos mensuales
durante la construcción y otra cantidad a la entrega de llaves, quedándose pendiente de pagar,
generalmente, el 80% del precio.
También es posible que la vivienda esté ya terminada, entonces podrás inspeccionarla
directamente y ocuparla en el momento que quieras.

Vivienda de SEGUNDA MANO
Es una vivienda que ya ha sido transmitida en una o más ocasiones. Normalmente será una
vivienda ya utilizada, pero puede darse el caso de que esté sin estrenar.
Al elegirla, hay que tener en cuenta su estado y posibles reformas, ya que después es más
difícil reclamar los defectos que puedas encontrar:

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– Haz una primera revisión de las partes más visibles. Por ejemplo,
comprueba el funcionamiento de persianas, cierre de puertas y
ventanas, verifica la presión del agua en baño y cocina, pregunta por la
potencia eléctrica contratada, por futuras obras de la comunidad…
– Puedes encargarle a un profesional que te asesore acerca del estado
de las instalaciones (tuberías, electricidad, gas…) así como de la
estructura (vigas, pilares,…)

En función del estado de la vivienda podrás valorar mejor si el precio es adecuado o, en su
caso, renegociar la oferta.

Otras características de la vivienda
Depende de tus necesidades o preferencias, pero en todos caso hay que valorar diversos
aspectos:

Zona
Va a determinar tus condiciones de vida y el precio de la vivienda. Tienes que tener en
cuenta:

Localización: puede ser en el centro de la ciudad, en un barrio, una
urbanización, un barrio rural, un pueblo…
Mira también si está en un lugar tranquilo, en zona de bares, si hay
mucho tráfico o por el contrario está en zona peatonal, etc.
Servicios: medios de transporte, comercios, escuelas, centros de
salud, lugares de ocio y esparcimiento, zonas verdes, posibilidades de
aparcamiento…
Proyección urbanística: sería aconsejable que consultaras en tu
ayuntamiento sobre los planes urbanísticos previstos para la zona que
puedan afectar de algún modo a tu vivienda.

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Tipo
Hay diversos modelos de inmuebles, deberías valorar las ventajas e inconvenientes que
presenta cada uno: piso, ático, apartamento, estudio, adosado, unifamiliar…

Tamaño
Tienes que tener en cuenta las personas que vais a habitar la vivienda, analizando tanto los
metros cuadrados de superficie de la vivienda como el número de habitaciones que necesitas.
Por ello, es necesario que diferencies entre los siguientes conceptos:

Superficie útil: es la suma de las superficies de todos los habitáculos,
sin incluir el grosor de las paredes (suele suponer un 15% menos que la
superficie construida total) Debes saber que las terrazas abiertas
computan por el 50% de su espacio y que los espacios exteriores no
cubiertos no se consideran superficie útil.
Superficie construida: Es la superficie útil más el grosor de las
paredes. Suele ser el dato que nos dan cuando vamos a interesarnos por
una casa. A veces incluye la parte proporcional de los espacios comunes
del edificio (portal, cuarto de contadores, etc)

Otro aspecto a considerar, es si quieres garaje y trastero. Tendrás que informarte si están
incluidos en la vivienda que compres o hay que adquirirlos por separado.
En el caso de que vivienda sea nueva, si junto con ella compras una plaza de garaje, el tipo
de IVA que se aplica es el mismo que el de la vivienda, generalmente el 10%. Pero si esa plaza la
compras por separado o posteriormente, pagarás el tipo general de IVA, que es el 21%, a no ser
que el garaje sea de 2a mano, que se paga el 8% de ITP.
Calidad
La calidad se ve reflejada en los materiales y en los niveles de seguridad y solidez de la
construcción de la vivienda. Hay diversos elementos que la miden:
Estructura. Puede ser de ladrillo, madera, metálica, hormigón. Asegúrate de su estado ya
que pueden surgir defectos estructurales no apreciables a simple vista, como grietas,
humedades, desniveles…

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Suministros.
Calefacción: eléctrica, de gas, de aire caliente, de gasoil. Puede ser central o
individual.
Agua caliente: también puede ser comunitaria o individual.
Gas: natural o butano.

Infórmate bien acerca de las instalaciones que haya en la vivienda ya
que el coste de los suministros formará una parte importante de tus
gastos mensuales.

Calidad de puertas y ventanas, en función de varios aspectos:
Orientación, teniendo en cuenta que una orientación sur o sureste puede bajar la
factura de la calefacción e incluso de la electricidad.
Ventilación: si hay suficientes ventanas, su tamaño, cómo están orientadas.
Aislamiento, tanto térmico como acústico, estado del tejado y de las bajantes,
ventanas, persianas, …

Instalaciones comunes.
¿Cuenta la vivienda con ascensor? En caso de que no haya, pregunta por la posibilidad
de instalar uno y el coste futuro.
Medidas de seguridad, si hay ventanas en la escalera y si tienen barrotes, puertas
cortafuegos, equipos de extinción de incendios,…

Acabados. Debes observar la calidad y colocación de las baldosas, parqué, zócalos y
molduras, así como el estado de las paredes, la pintura,…

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3. ¿DÓNDE DIRIGIRTE?

Depende del plazo que te hayas fijado para irte a vivir a una nueva vivienda y de todo lo
anteriormente comentado en cuanto a tus preferencias y a tus posibilidades, tienes diferentes
formas de acceder a una vivienda. Valora las distintas opciones:

• Vivienda PROTEGIDA
Para poder acceder a una vivienda protegida, sea nueva o de segunda mano, tendrás que
cumplir unos requisitos:

– ser mayor de edad o menor legalmente emancipado
– no tener vivienda en propiedad (salvo algunas excepciones)
– que alguno de los miembros de la unidad de convivencia esté
empadronado en un Municipio de la Comunidad Autónoma de Aragón
– cumplir los límites de ingresos máximos y mínimos establecidos en
cada caso.

Para más información, consulta www.viviendaragon.org
Si estás interesado en adquirir una vivienda protegida acude a
informarte maś detalladamente en las Oficinas de Vivienda del Gobierno
de Aragón, en Paseo María Agustín 36, edificio Pignatelli, planta baja,
puerta 3. De 9 a 14h. Tfno: 900122132

• COOPERATIVAS de viviendas
Cuando varias personas tienen un interés común en construirse una vivienda, pueden
constituir una cooperativa.
Su principal ventaja es que el coste de las viviendas es inferior al del mercado, ya que se
elimina el beneficio industrial del promotor (en torno a un 25% del valor de la vivienda). Además,

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en la medida de lo posible, la forma de pago se adapta a las necesidades de los socios
cooperativistas.
El inconveniente es que no se firma un contrato con ningún promotor, sino que los socios
asumen la promoción: ellos mismos deben hacer el seguimiento de las obras, asumir sobrecostes,
demoras en la entrega…

INTERMEDIARIOS
Otra opción es que te pongas en contacto con un intermediario. Su función es asesorarte y
realizar todas las gestiones necesarias hasta que tengas la casa en propiedad.
Existen distintos tipos de intermediarios con servicios similares, Agentes de la Propiedad
Inmobiliaria (APIs), Inmobiliarias, Gestores Inmobiliarios,… Por los servicios ofrecidos cobran una
comisión, que suele ser un porcentaje sobre el precio de la vivienda. Para que no haya sorpresas,
antes de nada, pregunta por el importe de esta comisión.

PROMOTORES
Si vas a adquirir una vivienda de obra nueva puedes hacerlo a través

de un promotor sin
pasar por intermediarios.
El promotor deberá tener a disposición de los compradores:

– los planos de la vivienda
– una copia de la licencia de obras y de otras autorizaciones necesarias
– información sobre la situación registral del inmueble o del conjunto
inmobiliario
– información sobre la fase de edificación y la fecha de entrega
– datos identificativos del promotor, así como del arquitecto y del
constructor
precio total de la venta y forma de pago
– si se prevé subrogación de hipoteca, datos de la misma.

Aviso: No estás obligado a subrogarte a la hipoteca que te ofrezca el
promotor

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De PARTICULAR a particular.
Si decides comprar piso de segunda mano directamente a un particular, te ahorraras la comisión
que cobran los intermediarios.
Podrás encontrar vendedores particulares en los anuncios clasificados de los periódicos, en
Internet, en publicaciones especializadas, en tablones de anuncios, carteles en los portales de las
viviendas, etc.

No vayas con prisas, dedica el tiempo necesario para buscar, comparar,
hacer cuentas y decidir.

4. Compras SEGURAS
¿Ya has encontrado un piso que te gusta? Antes de seguir adelante, asegúrate de que la
compra que vas a realizar tiene todas las garantías:
– En caso de que la vivienda que compres sea de SEGUNDA MANO, deberás hacer
algunas comprobaciones.
En el Registro de la Propiedad pide una nota simple, en la que podrás observar si la
vivienda está a nombre de quien te la vende, y que su ubicación, superficie y características
coinciden con la realidad.
También podrás confirmar que la vivienda no tiene cargas ni está alquilada, y que su uso no
está atribuido a un miembro de la pareja propietaria en un proceso de separación o divorcio.
El Registro de la Propiedad de Zaragoza está en Plaza Mariano Arregui, 8, tfno: 976760101. El
precio de la nota simple es 3,64 €. Si se solicita a través de la página www.registradores.org el
precio es 10,91€.
Para comprobar que la persona que te vende la vivienda está al día de los pagos de la
comunidad, pide que te proporcione un Certificado que deberá emitir el Administrador, o en
caso de que no haya, el Presidente de la Comunidad de Propietarios. También debes informarte
sobre si las instalaciones de la finca están en perfectas condiciones o si están deterioradas, de las
cuotas que pagan, si hay alguna derrama prevista o alguna obra pendiente.

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Por último, solicita a la persona que te vende la vivienda una copia del último recibo pagado
del Impuesto sobre Bienes Inmuebles para comprobar que está al día en el pago con el
Ayuntamiento.
– En el caso de que compres una VIVIENDA NUEVA, para evitar riesgos ante posibles
fraudes deberás tener en cuenta lo siguiente:

– Comprueba en el registro de la Propiedad que la titularidad del solar
corresponde a la promotora.
– Verifica en el Registro Mercantil los datos de inscripción de la empresa
promotora de tu vivienda (Plaza mariano Arregui, 8)
– Constata en el Ayuntamiento que la licencia de construcción ha sido
solicitada y concedida (Edificio Seminario, Vía Hispanidad 20)
– Solicita a la promotora una copia del seguro que exige la Ley de
Ordenación de la Edificación que cubra los diversos daños que puedan
aparecer.

Si la vivienda que compras está todavía en construcción, el promotor debe garantizar,
mediante una póliza de seguro o un aval bancario, las cantidades entregadas a cuenta más los
intereses legales del dinero. En el momento de firmar el contrato, el vendedor debe entregar al
comprador el documento que acredite la garantía señalada.
Ante retrasos, si las obras no comienzan en el plazo indicado en el contrato o no se cumple
la fecha de entrega de la vivienda, el comprador puede elegir entre dos opciones:
1a Rescindir el contrato, con devolución de las cantidades señaladas más los intereses del
dinero vigentes hasta que se haga efectiva la devolución.
2a Conceder una prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato en el
que se especificará el nuevo plazo.
Las cantidades anticipadas por los distintos compradores deben depositarse en una cuenta
bancaria separada de cualquier otro tipo de fondos. El promotor sólo puede disponer de esta
cuenta para las necesidades derivadas de la construcción de la vivienda. El contrato tiene que
incluir el número de cuenta del banco o caja en el que deben efectuarse los ingresos
comprometidos.
Para favorecer estas garantías, ten en cuenta que tiene especial relevancia que en el contrato
de compraventa aparezcan las cláusulas referidas a:
– Precio total, forma de financiación y garantía.
– Superficie, no sólo construida sino también útil.
– Plazo de entrega.

Guía de compra

El Certificado de Eficiencia Energética es un documento oficial
redactado por un técnico competente que incluye información objetiva
sobre las características energéticas de un inmueble, calculando el
consumo anual de energía de una vivienda en condiciones normales de
ocupación y funcionamiento (incluye la producción de agua caliente,
calefacción, iluminación, refrigeración y ventilación).
El propietario de la vivienda está obligado a poseer dicho
certificado para poder realizar la venta (el notario se lo pedirá).

5. Formalización de la COMPRAVENTA

Una vez que hayas estudiado detenidamente las características y precio de la vivienda y que
hayas tomado definitivamente la decisión de comprarla, debes formalizar la operación de compra.
Antes de firmar nada, debes asegurarte de que dispones de los recursos económicos suficientes
para el pago, (apartado de La Hipoteca).
Es habitual firmar con el vendedor un contrato que plasme los acuerdos que hayáis alcanzado.
Los contratos más habituales son:

Documento de reserva: es un documento firmado entre el
comprador y el vendedor (o la agencia intermediaria) pretende asegurar
la venta a favor del comprador, es decir, “reservar” esa vivienda. Deben
identificarse las partes del contrato, describir el inmueble, el precio y
demás condiciones de la venta.
Contrato de arras o señal: es un contrato en el que el comprador
anticipa al vendedor una parte del precio total estipulado, haciendo
constar expresamente que la entrega se hace en concepto de arras, lo
que implica, según el artículo 1.454 del Código Civil, que tanto el
comprador como el vendedor tienen derecho a rescindir el contrato con
la condición de que si el comprador rescinde unilateralmente el contrato
perderá lo entregado como arras o señal, y si es el vendedor el que lo
rescinde, debe devolver al comprador una cantidad igual al doble de lo
entregado.
Contrato privado de compraventa: en este contrato se documenta
la compraventa en sí misma, normalmente con un precio aplazado. Es
perfectamente válido y eficaz para transmitir la propiedad de una
vivienda. Ni vendedor ni comprador pueden rescindir unilateralmente el
contrato. A pesar de su validez, no tiene eficacia frente a terceros, por lo
que lo aconsejable es elevarlo a escritura pública a través de un Notario
y, posteriormente, inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

Guía de compra Vivienda

En cuanto a la forma que debe tener el contrato, hay libertad de forma, lo que quiere decir
que se pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que se estimen convenientes,
siempre que no sean contrarios a la ley, a la moral ni al orden público. No obstante, son
fundamentales las siguientes cláusulas:

– Identificación del vendedor y del comprador
– Identificación del inmueble: datos registrales, descripción,
emplazamiento y cargas que lo gravan.
– Estado de las obligaciones económicas de la vivienda, como el IBI y
las cuotas de comunidad de propietarios (si la vivienda es de segunda
mano)
– Objeto del contrato (señal, compraventa, reserva…)
– Precio de la compraventa y forma de pago.
– Momento de la entrega de las llaves (que será normalmente el de la
firma de la escritura pública) o en su caso indicar cuándo.
– Plazo para otorgar escritura pública
– Efectos de la rescisión del contrato o del incumplimiento de las
obligaciones por las partes.

Por lo general, los contratos que se suscriben, especialmente si son viviendas de obra nueva,
son contratos tipo, cuyo contenido viene impuesto, dejando poco margen de negociación al
comprador ya que estos contratos ya están redactados por las promotoras o inmobiliarias. Presta
mucha atención a lo que firmas, y si tienes dudas sobre alguna de las cláusulas, consulta con un
especialista.

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6. La HIPOTECA

La mayoría de la gente no tiene el dinero necesario para poder comprar una vivienda y
necesita recurrir a un tipo de préstamo específico que se denomina préstamo hipotecario y al que,
de forma coloquial, conocemos como hipoteca. Normalmente la gente se preocupa por la
búsqueda de la vivienda antes que por la de la hipoteca. Nosotros te recomendamos que atiendas
a las dos cosas a la vez. Piensa que saber qué hipoteca te va a conceder el banco te permitirá
estimar con cuánto dinero puedes contar para comprar tu vivienda y cuánto tendrás que pagar
cada mes.
La “hipoteca” es un préstamo que otorga una entidad financiera en el que la garantía del
pago es precisamente la vivienda. Dicho de otro modo, si no pagas el préstamo, el banco o caja
embargará y subastará el piso para cobrar la deuda. Además, debes tener en cuenta que, si bien
la garantía es la casa, la mayoría de las entidades exigen también la garantía personal de los
prestamistas. Esto quiere decir que tú responderás también con el resto de tus bienes del pago de
la hipoteca.
La entidad financiera cobrará unos intereses por este préstamo.

• ¿Cuánto dinero me pueden prestar?
Se van a tener en cuenta 2 factores: el valor de tasación de la vivienda y tus ingresos.
El valor de tasación: La entidad financiera recurrirá a una sociedad de tasación que, tras
examinar la vivienda, elaborará un informe en el que se detallará la situación del inmueble, la
zona, si tiene o no garaje, trastero, la calidad de la construcción, sus instalaciones, la antigüedad y
el estado de la vivienda. Conforme a estos criterios, y por comparación con el valor de otras casas
de la zona, le asignará un “valor de tasación”.
El valor de tasación no tiene porqué coincidir con el precio que hayas pagado.
Una vez conocido el valor de tasación puedes obtener como máximo un 80% de ese importe,
no pudiendo superarse este porcentaje en ningún caso, ni aún aportando garantías
(novedad introducida en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a
los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social).
Esta gestión siempre se le cobra al cliente con independencia de que se conceda o no el
préstamo.
Tus ingresos: El banco examinará tu capacidad de endeudamiento. La norma general es que
las entidades financieras no te van a dar un préstamo si la cuota que tendrías que pagar al mes
supera el 30% o el 40% de tus ingresos netos mensuales.

Guía de compra Vivienda Joven Zaragoza 19
• TIPOS DE PRÉSTAMOS
Según el tipo de interés que se aplique los préstamos pueden ser:

 Préstamos a interés fijo: el tipo de interés que se pacte se
mantiene inalterable a lo largo de la vida del préstamo, por lo que la
cuota mensual no sufrirá variaciones. Normalmente se fijan períodos de
amortización no superiores a 20 años.
 Préstamos a interés variable: el tipo de interés sufre una
revisión periódica según varía el índice al que va referenciado
(normalmente el Euribor) por lo que el interés puede aumentar o
disminuir según lo hagan estos índices, y con él lo hará tu cuota
mensual. El plazo de revisión del interés suele ser de 6 ó 12 meses y se
tiene en cuenta el último índice publicado en el B.O.E. El plazo de
amortización puede aumentar hasta los 30 años como máximo (desde la
aprobación por el Gobierno de la Ley de protección de los deudores
hipotecarios de mayo del 2013) aunque también se tienen en cuenta
otros factores, principalmente la edad.
 Préstamos mixtos: Se pacta un período de tiempo inicial
durante el cual el tipo de interés es fijo. El resto del préstamo será a
interés variable.
 Préstamos variables de cuota fija: el tipo de interés es
variable pero se pacta una cuota fija de tal manera que siempre pagarás
lo mismo. Si el tipo de interés sube o baja, lo que se hace es aumentar
o disminuir el plazo de amortización.

Características Ventajas Inconvenientes

FIJO

Tipo de interés constante Si los tipos suben, no se
alteran las cuotas

No puedes beneficiarte de los
descensos de los tipos. Plazos de
devolución cortos

VARIABLE

El tipo de interés varía Permite beneficiarte de la
bajada de tipos

Recoge tanto las bajadas como las
subidas de tipos

MIXTO

Combina un período a tipo
fijo con otro a tipo variable

Al principio tiene un
período más estable

Puede que en el período fijo los
tipos bajen y no puedas
beneficiarte

CUOTA FIJA

Siempre se paga lo mismo.
Si los tipos suben o bajan
lo que varía es el plazo

La cuota no variará
durante la vida del
préstamo

Incertidumbre sobre el plazo de
amortización que se alargará si
suben los tipos

• ¿Qué debo tener en cuenta a la hora de contratar la Hipoteca?

Guía de compra Vivienda
1 En primer lugar, valora el nivel de ingresos del que dispones actualmente y que
previsiblemente tendrás en los próximos años para hacer frente a las cuotas del préstamo, esto es
tu capacidad de pago.
2 El tipo de interés, lo más habitual es que sea variable y se obtenga en base a un
índice de referencia (normalmente el euribor) al que se le añade un diferencial. Por ejemplo,
si tu diferencial es el 1,65% y el euribor está en un 0,50%, finalmente el interés será 0,50 + 1,65
= 2,15%.
El diferencial suele ser bonificado (reducido) si contratas una serie de productos con el banco
(depósitos, seguros de vida, compras con tarjeta, planes de pensiones, fondos de inversión…).Es
lo que se conoce como vinculaciones. En carteles publicitarios o folletos de bancos verás que
con letras grandes anuncian un tipo de interés muy atractivo y entre paréntesis o en una nota
aparte dice “una vez cumplidas todas las vinculaciones” Valora el coste de estos productos y
la necesidad que tienes de ellos para saber si te compensa la rebaja del interés.
Estas vinculaciones normalmente son para toda la vida del préstamo, lo que no quiere decir
que no puedas quitarte alguno de esos productos si deja de interesarte. Eso sí, ten en cuenta que
te aumentarán el diferencial.
Además, debes tener cuidado con lo siguiente:

 Es frecuente que el primer año te ofrezcan un interés fijo
diferente al del resto del préstamo. Fíjate bien y haz tus cálculos,
seguramente ese tipo fijo sea más alto que el que resultaría de sumar el
euribor + diferencial. Por ejemplo, período inicial fijo: 2,85% (12 meses)
resto de períodos: euribor + 1,85% (Si miramos el euribor actual y está
por debajo de 1% ya resulta más caro el primer año)
 Ya no es tan habitual, pero aún podría haber hipotecas que
tengan fijado un tipo de interés mínimo, la famosa cláusula suelo, que te
impediría beneficiarte de las bajadas del euribor por debajo de ese
mínimo. En mayo de 2013 el Tribunal Supremo declaró nulas las
cláusulas suelo que no cumplían con los requisitos de transparencia, lo
que no quiere decir que todas las cláusulas suelo sean ilegales, tan sólo
las que no se informen al cliente de acuerdo a ciertos criterios de
trasparencia.

3 La cantidad de dinero que tendrás que pagar todos los meses, es decir la cuota
mensual, que está compuesta del dinero que tienes que devolver (amortización de capital) más
una parte de los intereses del período.
El cálculo de la cuota depende del importe del préstamo solicitado, del tipo de interés, del
plazo y del sistema con el que se calcule la amortización. Actualmente, casi todos los préstamos
del mercado se amortizan mediante cuotas constantes. En este sistema el tipo de interés se aplica

Guía de compra Vivienda Joven Zaragoza 21
sobre el capital pendiente, con lo que el importe de los intereses se va reduciendo de forma
proporcional a medida que amortizamos capital. Si el préstamo es a interés variable, cada vez que
se realiza una revisión se calcula una cuota constante con el nuevo tipo de interés, que será la que
se pague hasta la siguiente revisión
También se puede establecer un período de carencia al principio del préstamo. ¡OJO! Durante
ese período sólo se pagan intereses pero no se amortiza capital.

4 El plazo de amortización, que es el número de años que vas a tener que estar
pagando. A la hora de elegir el plazo de tu préstamo tienes que tener en cuenta:

 Cuanto mayor sea el período de amortización menor será la
cuota mensual, pero al final habrás pagado más intereses.
 Cuanto menor sea el plazo, pagarás más al mes, pero cuando
acabes la hipoteca habrás pagado menos intereses.

5 Las comisiones, que son unos gastos que el banco suele cobrar y que en el préstamo
hipotecario son las siguientes:

Comisión de apertura: la suelen cobrar en el momento de la
concesión e incluye los conceptos de gastos de estudio, concesión y
tramitación del préstamo. Es un porcentaje sobre el total del capital que
se solicita como préstamo.
Negocia su anulación o rebaja
Compensación por desistimiento: Más conocida por
Comisión de amortización, parcial o total, se aplica si pagamos
anticipadamente una parte (cancelación parcial) o la totalidad
(cancelación total) del préstamo solicitado.
No dejes que te apliquen una comisión por amortización
parcial: a ti te interesa ir amortizando partes del capital para
ahorrar intereses.
Esta “compensación”, en los préstamos a tipo variable no puede
ser superior al 0,5% del capital amortizado anticipadamente
durante los 5 primeros años o al 0,25% en los años siguientes.

Comisión de novación: La novación es un cambio de algunaS de las condiciones de nuestra hipoteca. Puede suceder que, una vez
transcurrido un tiempo, nos interese cambiar el tipo de interés que se
nos aplica, el plazo de amortización o ampliar el capital. En este caso,
podemos intentar negociar con nuestra entidad y si acepta nuestra
petición se produciría una novación. Mira antes los gastos que te van a
cobrar por este concepto.
 Comisión de subrogación: Por subrogación podemos entender
dos cosas:
 Es habitual que la vivienda que vayas a comprar esté
gravada con una hipoteca. En este caso, en lugar de contratar
una hipoteca para pagar el precio de la vivienda y obligar al
vendedor a cancelar la anterior, podemos subrogarnos en la
hipoteca que ya está constituida de manera que nos
convertiremos en deudores de ese préstamo.
Ejemplo: quiero comprar una vivienda cuyo precio es
120.000€. Sobre ella existe una hipoteca de la que
quedan por pagar 70.000€. En el momento de la compra
se indicará que el precio es 120.000€ de los cuales
50.000 se pagan en efectivo y los 70.000 restantes se
pagan asumiendo el comprador el importe del préstamo.
El banco también tendrá que estar de acuerdo con esta
operación.
Esta operación te hace ahorrar algunos de los gastos de
constitución de la hipoteca pero hay que estudiar con
detenimiento si te interesan o no las condiciones de ese
préstamo y tener en cuenta, también, las comisiones y demás
gastos por esta subrogación.
 La subrogación puede ser también el cambio de hipoteca
de nuestra entidad financiera a otra que nos ofrezca mejores
condiciones. En este caso, la subrogación supone un traslado del
préstamo (con el capital pendiente, plazos, garantías y avalistas)
de una entidad a otra, con las nuevas condiciones en lo referido
al interés del préstamo y a las comisiones.
Realizar esta operación conlleva también unos gastos, calcula si
te merece la pena.

• ¿Qué pasa si no pago?
Si te retrasas en el pago, la entidad te cobrará el interés de demora pactado y que suele ser
muy superior al interés ordinario. Además, es habitual cobrar una comisión por la reclamación de
cuotas no pagadas.
La falta de pago dará lugar a la ejecución judicial o extrajudicial de la vivienda:

 La ejecución extrajudicial implica que, sin acudir a juicio, la casa
se pondrá en venta con la intervención de un notario.
 Por el contrario, la judicial dará lugar a un procedimiento judicial
que acabará con la subasta del bien.

El banco no se queda con la casa, ésta se vende por medio de una subasta al mejor
postor. Con lo obtenido de la venta se salda la deuda con el banco; si sobra se entrega al
deudor, si falta sigue existiendo la deuda por dicha cantidad.
Para proteger a los deudores hipotecarios que atraviesen problemas económicos dada la
actual crisis, se ha instaurado un Código de Buenas Prácticas Bancarias al que se han sumado la
mayoría de entidades financieras y que en caso de cumplirse unos requisitos, pretende mejorar la
situación de los deudores.
Todas las entidades bancarias deben dar a conocer a sus clientes qué tipo de ventajas otorgan
ante los impagos de hipoteca por lo tanto, antes de firmar la hipoteca con una entidad, puedes
consultar si están adheridos al Código de Buenas Prácticas y en qué grado.
Lo primero que debes saber es que:
 Esta medida solo se podrá aplicar a las hipotecas de primera
vivienda que sean residencia habitual y, siempre y cuando todos los
miembros de la familia carezcan de rentas derivadas del trabajo o de
actividades económicas.
 La cuota mensual de la hipoteca a pagar tiene que ser superior
al 60% de los ingresos netos que perciba la unidad familiar que no
pueden disponer, además, de otros bienes o derechos patrimoniales.
 El préstamo hipotecario debe carecer de avales
 La vivienda no podrá valer más de 200.000 euros en ciudades de
más de un millón de habitantes, 180.000 euros en ciudades de más de
500.000 habitantes, 150.000 euros para localidades con más de 100.000
habitantes y 120.000 euros en núcleos urbanos de hasta 100.000
habitantes.

Si se cumplen todos estos factores solo entonces se abren tres vías posibles:

 La reestructuración de la deuda hipotecaria que contempla
un periodo de carencia de capital de 4 años en los que la familia sólo
pagará intereses, una ampliación del plazo – hasta un máximo de 40
años- y una reducción del tipo de interés durante el periodo de carencia
de Euribor + 0,25%.

Guía de compra

 Si después de esta medida, la cuota a pagar se sigue llevando el
60% de los ingresos con los que cuenta el núcleo familiar, el cliente
podría pedir a su banco que estudie si aplica una quita de hasta el 25%
del capital pendiente de pago.
 Si, finalmente, ninguna de las medidas anteriores logra conseguir
que los deudores puedan hacer frente a los pagos de la cuota
hipotecaria, éstos podrán solicitar, y las entidades deberán aceptar, la
dación en pago como medida liberatoria definitiva de la deuda. Además
la familia tendrá la opción de permanecer en el inmueble en alquiler al
menos dos años.

A cambio de aceptar la dación en pago, la entidad se beneficiará de desgravaciones en el
Impuesto de Sociedades.

La dación en pago es la entrega de un bien a cambio de saldar
una deuda hipotecaria a la que el deudor no puede hacer frente,
liberándose íntegramente de ella. En cambio, en el caso de venta en
subasta o adjudicación del inmueble por parte de las inmobiliarias de los
bancos, si el valor que recibe el banco no cubre la totalidad de la deuda
pendiente, además de perder la vivienda, aún sigue debiendo parte de
la deuda.

• ¿Qué DOCUMENTOS me van a pedir para solicitar un préstamo?
Los documentos que normalmente deberás aportar para que estudien tu solicitud son los
siguientes:
• Información de carácter personal:

D.N.I.

• información sobre tus ingresos:
Si eres trabajador por cuenta ajena:
Las tres últimas nóminas
La última declaración de I.R.P.F.
El contrato de trabajo
Si eres trabajador autónomo:

Las declaraciones trimestrales de IVA e IRPF
La última declaración de I.R.P.F.
• Información sobre la vivienda:

Nota simple del Registro de la Propiedad
Escritura de la vivienda del actual propietario
Contrato de compraventa o contrato de arras o señal
Si lo que quieres es construir tu propia vivienda: escritura de propiedad del solar,
licencia y proyecto de obras

TEN EN CUENTA las siguientes recomendaciones:

• Sé previsor. Es difícil pero conviene que ahorres antes de
decidirte a comprar una vivienda.
• Visita varios bancos. Analiza bien todos los pros y los contras de
las distintas ofertas que recibas y compáralas. Las entidades deben
facilitar gratuitamente la Ficha de Información Precontractual,
orientándote de forma genérica sobre los préstamos que ofertan.
 Una vez elegida la entidad, ésta tiene la obligación de
entregarte, también sin coste y antes de comprometerte con ella, la
Ficha de Información Personalizada en la que detallará las condiciones
financieras del préstamo que te ofrecen.
 Si la entidad decide concederte el préstamo, podrás solicitar la
entrega de una oferta vinculante, que es un documento escrito que
debe detallar todas las condiciones financieras previstas para el
préstamo que solicitaste (tipo de interés, diferencial, plazo de
amortización, comisiones…). Ésta tendrá un plazo de validez mínimo de
catorce días, durante el cual podrás examinarla y aceptarla o rechazarla.
Si se hace al mismo tiempo que se entrega la Ficha de Información
Personalizada y coincide en su contenido, ambas pueden entregarse en
un único documento.
• Calcula, calcula y vuelve a calcular. Te sugerimos una tabla de
gastos para que puedas hacer una estimación del dinero del que podrás
disponer para pagar la cuota mensual de la hipoteca. Utiliza el simulador
de hipoteca que te ofrecemos a través del blog de Vivienda Joven
Zaragoza (viviendajovenzaragoza.blogspot.com)

Guía de compra Vivienda Joven Zaragoza 26

La T.A.E. es la tasa anual equivalente. Refleja el coste efectivo real del
préstamo durante un año teniendo en cuenta el tipo de interés, las
comisiones y la forma y tiempo en que se hacen los pagos. Se calcula a
través de una compleja fórmula matemática.
La T.A.E. sirve para comparar ofertas de distintas hipotecas pero es un
dato útil sólo en el caso de los préstamos a interés fijo. Para comparar
diferentes ofertas es conveniente fijarse en todas las características de
la hipoteca en su conjunto, en los plazos, comisiones, etc.

7. COSTE TOTAL de la vivienda

La compra de la vivienda lleva aparejados una serie de impuestos y de gastos de tramitación
que incrementan significativamente el precio de la vivienda.
Los gastos de la compraventa son independientes de los gastos del préstamo hipotecario pero
deberás liquidarlos en el mismo momento. En general, calcula que estos gastos suponen
entre un 10-11% en vivienda de segunda mano y un 15% en vivienda nueva del precio
de compra aproximadamente.
Si vas a realizar personalmente las gestiones de estos gastos, consulta en la notaría los plazos
a fin de evitar sanciones o pérdidas de derechos. A continuación te daremos algunas orientaciones
sobre estos trámites.
Si optas por encargar la tramitación a otra persona (la propia notaría, gestoría,…) tendrás que
abonar una cantidad estimativa de los gastos, que se denomina provisión de fondos, y por la
que tendrán que darte un recibo.
Una vez que la escritura esté en tu poder comprueba el pago de impuestos y de la inscripción
y exige un detalle de las cuentas. No aceptes recibos globales, reclama las facturas originales del
notario, gestor, Registro de la Propiedad y la carta de pago de los impuestos. Si, tras abonar todos
estos gastos, sobra dinero de la provisión de fondos que hiciste, te lo devolverán.
Cuando la compra se tramita junto con un préstamo hipotecario, son las entidades financieras
quienes contratan a un gestor de su confianza, porque, aunque estos trámites lo puedes realizar
tú, el banco no suele dar el consentimiento, ya que tienen que asegurarse de que su hipoteca se
inscribe correctamente y que se liquidan los impuestos correspondientes.
Los gastos se distribuyen de la siguiente manera:

• Gastos de TASACIÓN
Habitualmente la entidad sólo aceptará el encargo de esos servicios a profesionales o
empresas de su confianza, puesto que es ella la que corre con el riesgo de la operación. No
obstante, Ley 1/2013, de 14 de mayo establece que “Las entidades de crédito, incluso aquellas
que dispongan de servicios propios de tasación, estarán obligadas a aceptar cualquier tasación de
un bien aportada por el cliente, siempre que, sea certificada por un tasador homologado de
conformidad con lo previsto en la presente Ley y no esté caducada”
Las tarifas de las sociedades de tasación suelen aplicarse en función del tipo de inmueble y de
su valor de mercado. El coste oscila entre los 100 y los 400 euros aproximadamente..

• Gastos de NOTARÍA
Los honorarios del Notario se calculan conforme a un arancel establecido por el Gobierno y

toman como base el valor reflejado en la escritura. Tendrás dos facturas de notario, una por la
compraventa y otra por la constitución de hipoteca.
No te conformes con acudir a la notaría el día de la firma, puedes ir antes a obtener
información y asesoramiento, puedes pedir un borrador de la escritura los tres días anteriores a la
firma y exigir las modificaciones pertinentes. Todo esto no incrementa el precio de la escritura.
No hagas caso a quien te aconseje poner en escritura un precio inferior aunque te diga que es
práctica habitual y que implica un ahorro: tus derechos sólo estarán asegurados si la escritura
refleja el precio real y, además de no ser legal, en muchas ocasiones acarrea a medio y largo plazo
mayores costes y perjuicios, especialmente fiscales.

• Gastos de REGISTRO
La inscripción en el Registro de la Propiedad, tanto de la compra como de la hipoteca,
devengan unos honorarios que, al igual que los de los notarios, son fijados por un arancel
aprobado por el Consejo de Ministros.

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) -Viviendas de
segunda mano
Es un impuesto que grava las segundas o posteriores transmisiones de vivienda. En Aragón es
el 8% (cuando el valor del bien no supera 400.000 €) y se calcula sobre el precio de compraventa,
no obstante existen diversas modificaciones que puedes consultar en aragon.es (por ejemplo, siempre
que el valor real del bien inmueble no supere los 100.000 euros,existe una bonificación del 12’5 %
para personas menores de 35 años o personas con discapacidad mayor o igual al 65% ).
• IVA -Viviendas nuevas
Si la vivienda es nueva, la compra está sujeta a IVA (10%) que se pagará al promotor.

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
La escritura de compraventa está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
(IAJD de compraventa) siendo el 1,5% del valor real de la vivienda (este impuesto no se paga
en el caso de vivienda de segunda mano ni vivienda protegida).
En vivienda nueva y de segunda mano deberás pagar el IAJD de hipoteca, que es el
1’5% aplicado al capital garantizado, es decir, el capital prestado, más los intereses
(ordinarios y de demora si te retrasas en el pago) más los gastos y costas (gastos judiciales) que
te cobrarían en caso de que no pagaras tu préstamo. En las escrituras siempre consta este valor.
Si la hipoteca es para compra de VPO (nueva o de segunda mano) está exenta del IAJD, siempre
que no se solicite más del 100% de su valor).También existen otras bonificaciones, consúltalas
en aragon.es.

Dispones de un plazo de 1 MES desde la fecha de la escritura para
la presentación y abono de estos impuestos.
Los impresos correspondientes puedes adquirirlos en las Oficinas de

Gestión Tributaria (En Zaragoza, calle Costa, 13) o cumplimentarlos “on-
line” a través de la web www.aragon.es

Impresos:
ITP modelo 600 (manual) IAJD modelo 600 (manual)
modelo 601 (on line) modelo 603 (on line)
También dispones de atención personalizada gratuita para la
confección de los impresos en las mismas oficinas.
El pago se realiza en la Oficina de Gestión Tributaria si el impreso es
manual o en cualquier sucursal de entidades financieras colaboradoras
del Gobierno de Aragón (cuyos nombres puedes consultar en aragon.es)
si se ha descargado de la web.
Una vez abonado el impuesto tendrás que aportar la escritura
notarial y una copia simple de la misma en dicha Oficina de Gestión
Tributaria, donde te devolverán la escritura sellada y dos ejemplares del
modelo, uno de los cuales tendrás que presentar en el Registro de la
Propiedad junto con la escritura.

Gastos de GESTORÍA
En el caso de contratar una gestoría, ésta se encargará de realizar todos los trámites de
inscripción de la escritura y de liquidación de los gastos de notaría, registro e impuestos. Las
gestorías cobran unos honorarios que se suelen fijar en función a los valores escriturados y que
pueden variar según la gestoría de que se trate.
En caso de que solicites hipoteca, es el banco el que asigna la gestoría con la que trabaja
habitualmente.

• SEGUROS
Al contratar una hipoteca estás obligado a contratar un seguro de daños que cubra el valor del
inmueble. Este seguro sólo cubre el valor de la estructura de la casa, que se llama continente,
pero no su contenido.
También existen otras modalidades de seguro que cubren otras contingencias de las que te
pueden interesar las siguientes:

 Seguro multirriesgo de hogar, mediante el que podrás
asegurar el contenido de la vivienda frente a un incendio, daños por
agua, responsabilidad frente a terceros…
 Seguro de vida o de amortización que cubre todo o parte del
importe del préstamo en caso de muerte o invalidez del titular.
 Seguro de cobertura del riesgo de interés, mediante el que
cubrirás el riesgo de que se produzca una importante subida en los tipos
de interés, ya que si en nuestro préstamo se superase un determinado
nivel, el posible exceso sería abonado por la aseguradora.
 Seguro de protección de pagos, que garantiza el pago de las
cuotas en situaciones imprevistas de pérdida de ingresos (como
incapacidad laboral, desempleo, enfermedad o fallecimiento)
 Es importante estudiar atentamente las situaciones que cubre
este seguro y los posibles límites a la hora de asumir el pago de las
cuotas en caso de pérdida de ingresos, ya que a veces son muy
restrictivas.

Si el seguro que nos ofrece la entidad financiera no nos convence, hay que intentar negociar
la ampliación de las coberturas y tratar de reducir al mínimo las restricciones establecidas para
que el seguro se haga cargo de nuestro préstamo.

RECUERDA
La contribución urbana (I.B.I.) es un impuesto que le corresponde
pagar a la persona que figure como dueño de la vivienda a fecha 1 de
enero, aunque se paga a lo largo del año.
Cuando estés negociando la compra de una vivienda, tenlo en
cuenta si te proponen que asumas el gasto y valóralo según cuando se
realice la compra.

Para que te vayas haciendo una idea, ponemos unos ejemplos de gastos aproximados según
precios consultados en 2016

Guía de compra Vivienda Joven Zaragoza 31

Vivienda 2a mano

Compra
Precio = 150.000 €
I.T.P. (8%) ……………..12.000 €
Notario –escritura compra
Registro –inscripción propiedad y
Gestoría………………….1.177 €
GASTOS COMPRA……13.177 €

Préstamo hipotecario
Importe del préstamo = 120.000 €
I.A.J.D. ………………….2.610 €*
Notaría –escritura hipoteca
Registro –inscripción hipoteca y
Gestoría …………………..1.280 €
Tasación …………………….259 €
GASTOS PRÉSTAMO …..4.149 €
* Responsabilidad hipotecaria: 174.000 €

TOTAL GASTOS: 17.326 €

Vivienda nueva

Compra
Precio = 180.000 €
IVA (10%) …………………….18.000 €
I.A.J.D. ……………………….2.700 €
Notario –escritura compra
Registro –inscripción propiedad
y Gestoría …………………….1.222€
GASTOS COMPRA…………21.922 €

Préstamo hipotecario
Importe del préstamo = 144.000 €
I.A.J.D. ………………………3.132 €*
Notaría – escritura hipoteca
Registro – inscripción hipoteca
y Gestoría ………………………1.360€
Tasación ………………………….259 €
GASTOS PRÉSTAMO ………..4.751 €
* Responsabilidad hipotecaria: 208.800 €

TOTAL GASTOS: 26.673 €

Ten en cuenta que, además de estos gastos estarán también la comisión de apertura del
banco y el seguro de hogar. Consulta su importe antes de contratarlo.

8. Desgravaciones fiscales
Las desgravaciones fiscales que antes podíamos aplicarnos en nuestra declaración de Renta
por compra de vivienda habitual desaparecieron con las medidas de ahorro fiscal establecidas en la
Ley 16/2012.
No obstante, si adquiriste tu vivienda antes del 1 de enero de 2013, puedes seguir
practicándote la deducción. La base de esta deducción serán las cantidades que hayas pagado
para la compra de tu vivienda. Incluye los gastos que hayan corrido a tu cargo, las cuotas pagadas
del préstamo hipotecario y en general, todos los gastos derivados del préstamo. La base máxima
es de 9.015€ anuales y sobre ésta podrás aplicarte un 15% de deducción.

9. DESPUÉS de comprar

• RETRASOS en la entrega
Las promotoras deben indicar en el contrato de compraventa una fecha de entrega de la
vivienda, siendo frecuente que se establezca también en el contrato una prórroga de unos 3 meses
mediante la cual la promotora y la constructora quedan autorizadas a retrasar la fecha de entrega.
Las obligaciones de un contrato de compraventa son recíprocas. Si, como comprador, has
cumplido tus obligaciones (especialmente el calendario de pagos pactado en el contrato),podrás
reclamar por el incumplimiento del vendedor de su obligación de entrega.
Llegada la fecha de vencimiento, de la fecha originaria o de la prórroga, el comprador tiene
derecho a exigir a la promotora una de estas dos opciones:

 El cumplimiento del contrato, es decir, la entrega de la vivienda
 La resolución del contrato, es decir, la devolución de todos los
importes abonados más los intereses legales del dinero vigentes hasta el
momento en que se haga efectiva la devolución.

Además, en uno u otro caso, tienes derecho a exigir una indemnización por los daños y
perjuicios que te haya causado la falta de disposición de la vivienda en la fecha prevista, por

Guía de compra Vivienda Joven Zaragoza 33
ejemplo, lo pagado por el arrendamiento de otra vivienda durante el periodo comprendido entre la
fecha pactada y la fecha real de entrega.
Para que proceda la indemnización es necesario probar la existencia de esos perjuicios,
acreditar que la causa es el retraso, valorar económicamente los perjuicios y que el retraso sea
imputable al vendedor, lo que significa que no procederá indemnización si el promotor logra
demostrar que el retraso se ha debido a caso fortuito o fuerza mayor.

• GARANTÍAS Y RESPONSABILIDADES
Vivienda NUEVA
El promotor ya te ha entregado tu vivienda y, en principio, todo parece estar conforme a los
planos y el contrato de compraventa. Pero con el tiempo te encuentras con que los azulejos del
baño se caen o que hay goteras o aparecen humedades en el techo o se hacen grietas en la
fachada o no tienes el debido aislamiento acústico o que existen defectos constructivos,
imperfecciones de acabado… ¿Qué podemos hacer? ¿A quién dirigir la reclamación?
La Ley de Ordenación de la Edificación establece unas garantías a favor de los compradores de
vivienda de nueva construcción que cubren los distintos tipos de defectos, y establece unos plazos
de protección de cada una de ellas.
Si los defectos se presentan dentro de los plazos que vamos a ver a continuación, los
profesionales que intervinieron en la edificación (promotor, constructor, arquitecto, director de
obra, director de la ejecución de la obra, laboratorios de control de calidad, proveedores, etc.)
tienen la obligación de repararlos sin cargo alguno para ti.
La Ley de Ordenación de la Edificación establece tres tipos de defectos garantizados:

 Los defectos que afectan a la cimentación, los soportes, las
vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales,
y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la
estabilidad del edificio están garantizados por un plazo de diez años.
 Los defectos que impiden que se alcancen condiciones
aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior de la
vivienda o edificio o los defectos que producen deterioro del medio
ambiente en su entorno inmediato por impedir una adecuada gestión de
toda clase de residuos, tienen un plazo de garantía de tres años.
 Los defectos en elementos de terminación o acabado de las
obras están garantizados por el plazo de un año, por el constructor.

La ley no relaciona caso por caso todos los posibles defectos que puede presentar una
edificación pues la lista sería interminable. Así pues, es importante reflexionar sobre el tipo de

Guía de compra Vivienda Joven Zaragoza 34
defecto que padece tu vivienda y si es posible, encajarlo en alguna de estas tres categorías.
El Plazo en cada caso empieza a contar desde la fecha de recepción y aceptación de las obras.
¿Qué es la recepción de la Obra? Es el acto por el cual el constructor hace entrega de la obra al
promotor y es aceptada por éste. Todo ello se recoge en un Acta que pasa a formar parte de la
documentación de la edificación. En la generalidad de los casos, la recepción y aceptación se
entiende producida transcurridos treinta días desde el Certificado Final de Obra.
Además de los plazos de garantía, la ley establece plazos para la reclamación. Así, hay que
distinguir claramente el plazo dentro del cual se manifiestan los defectos del plazo del que
disponemos desde ese momento para reclamarlos, que en todo caso es de dos años.
Por ejemplo, si a los cinco años el edificio presenta grietas y fisuras en toda la fachada, desde
el momento en que aparezcan tenemos dos años para reclamarlo y para ello debes contar con la
opinión de un profesional independiente y asegurarte que las gestiones se realicen por escrito,
debiendo dirigirse al promotor.

Vivienda de SEGUNDA MANO
Si el edificio tiene más de 10 años puedes optar por anular la venta percibiendo del vendedor
los gastos efectuados u obtener un descuento proporcional en el precio pagado a juicio de un
perito.
El vendedor responde de estos defectos aunque no los conociera cuando vendió la vivienda,
pero si conocía los defectos y no lo manifestó, deberá además indemnizarte los daños y perjuicios
causados.
¡OJO! El plazo para formular la reclamación es el de seis meses contados desde la fecha de
la entrega de la vivienda.

• REFORMAS
Si vas a efectuar reformas en la vivienda que has comprado, debes solicitar en el
Ayuntamiento el permiso de licencia de obra correspondiente. El tipo de licencia será distinta en
función del tipo de obra. Por ejemplo, necesitarás una licencia de obra menor para renovar la
instalación eléctrica, la de fontanería, poner calefacción, etc. Y necesitarás una de obra mayor si,
por ejemplo, quieres tirar un tabique, o cualquier obra que modifique la estructura arquitectónica
de la vivienda.
Estas licencias deberás solicitarlas en la Gerencia de Urbanismo (Edificio Seminario, Vía
Hispanidad, 20). Tendrás que pagar una tasa y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y
Obras, que supone un 4% sobre el coste real de la construcción, instalación u obra. Los impresos
necesarios puedes cumplimentarlos e imprimirlos en la dirección de Internet

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